Immobilienkauf in Österreich

Der Immobilienkaufprozess in Österreich

Der Kauf einer Immobilie in Österreich folgt einem strukturierten Ablauf, der rechtliche Sicherheit für alle Beteiligten gewährleistet.

1. Immobiliensuche und Besichtigung

Bedarfsanalyse und Budgetplanung
Objektsuche über Makler oder Online-Portale
Besichtigungstermine vereinbaren
Mehrfache Besichtigung empfehlenswert

2. Kaufinteresse und Reservierung

Kaufinteresse schriftlich bekunden
Reservierungsvereinbarung (optional)
Due Diligence Prüfung
Finanzierungsbestätigung einholen

3. Kaufvertrag und Abwicklung

Kaufvertragsentwurf prüfen
Notartermin vereinbaren
Vertragsunterzeichnung
Grundbucheintragung
Schlüsselübergabe

Rechtliche Aspekte beim Immobilienkauf

In Österreich gelten spezielle Bestimmungen für den Immobilienerwerb, die Sie kennen sollten.

Grunderwerbsteuer

3,5% des Kaufpreises bei Immobilien
Zahlung bis zum 15. des Folgemonats
Bei Ersterwerbern unter bestimmten Bedingungen reduziert

Eintragungsgebühr

1,1% des Kaufpreises für Grundbucheintragung
Wird automatisch vom Notar abgeführt

Ausländergrunderwerbsgesetz

EU-Bürger: Keine besonderen Beschränkungen
Nicht-EU-Bürger: Genehmigung erforderlich
Unterschiede je nach Bundesland

Gewährleistung und Schadenersatz

Gewährleistungsfristen beachten
Versteckte Mängel müssen gemeldet werden
Haftung des Verkäufers

Finanzierung Ihrer Immobilie

Die richtige Finanzierungsstrategie ist entscheidend für einen erfolgreichen Immobilienkauf.

Eigenkapital

Mindestens 20-30% des Kaufpreises empfohlen
Nebenkosten (ca. 10-12%) sollten aus Eigenkapital finanziert werden
Bausparguthaben, Sparbücher, Wertpapiere

Kreditarten

Hypothekendarlehen: Klassische Immobilienfinanzierung
Bauspardarlehen: Günstige Zinsen nach Ansparphase
Kombinationsfinanzierung: Mix aus verschiedenen Produkten

Zinssatz und Laufzeit

Variable oder fixe Zinssätze möglich
Laufzeiten von 10-30 Jahren üblich
Sondertilgungen vereinbaren

Förderungen

Landesförderungen für Ersterwerbser
Wohnbauförderung möglich
Energieeffiziente Sanierung wird gefördert

Die richtige Standortwahl

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf und beeinflusst Wertentwicklung und Lebensqualität.

Wien - Die Hauptstadt

Vorteile: Kulturangebot, Arbeitsplätze, öffentliche Verkehrsmittel
Bezirke: 1. Bezirk (Luxus), 2.-9. (Zentral), 10.-23. (Suburban)
Preisniveau: Hoch, aber stabile Wertentwicklung
Besonderheiten: Starke internationale Nachfrage

Graz - Universitätsstadt

Vorteile: Studentenstadt, niedrigere Preise als Wien
Stadtteile: Innere Stadt, Jakomini, Lend sehr beliebt
Preisniveau: Moderat, gute Renditen möglich
Besonderheiten: Starke Industrie und Forschung

Salzburg - Tourismus & Kultur

Vorteile: UNESCO-Welterbe, Tourismusbranche
Gebiete: Altstadt (Premiumlage), Neustadt, Umland
Preisniveau: Hoch, aber wertstabil
Besonderheiten: Begrenzte Bauflächen treiben Preise

Wichtige Standortfaktoren

Verkehrsanbindung (öffentlich und Individual)
Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur
Schulen und Kindergärten
Ärztliche Versorgung
Freizeitmöglichkeiten und Naherholung
Nachbarschaft und soziales Umfeld

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die Sie in Ihre Budgetplanung einbeziehen sollten.

Einmalige Nebenkosten (ca. 10-12% des Kaufpreises)

Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises
Eintragungsgebühr: 1,1% des Kaufpreises
Notarkosten: 1-2% des Kaufpreises
Maklergebühr: 3-4% (meist vom Verkäufer getragen)
Rechtsanwalt: 0,5-1% (optional, aber empfohlen)

Laufende Kosten

Betriebskosten: 2-4 €/m² monatlich
Hausversicherung: 0,1-0,3% des Gebäudewerts jährlich
Instandhaltungsrücklage: 0,5-1% des Kaufpreises jährlich
Grundsteuer: 0,1-0,8% des Einheitswerts jährlich

Zusätzliche Kosten bei Eigentumswohnungen

Hausgeld: Monatliche Beiträge für Gemeinschaftskosten
Sonderumlagen: Für außerordentliche Reparaturen
Verwaltungsgebühren: Für Hausverwaltung

Kostenbeispiel

Kaufpreis: 400.000 €

Grunderwerbsteuer: 14.000 €
Eintragungsgebühr: 4.400 €
Notarkosten: 6.000 €
Anwaltskosten: 3.000 €
Gesamtnebenkosten: 27.400 € (6,85%)

Profi-Tipps für den Immobilienkauf

Unsere Erfahrung aus über 1.200 Immobilientransaktionen zusammengefasst in praktischen Tipps.

Vor der Suche

Realistische Budgetplanung mit allen Nebenkosten
Finanzierungsbestätigung der Bank einholen
Prioritätenliste erstellen (Größe, Lage, Ausstattung)
Langfristige Lebensplanung berücksichtigen

Bei der Besichtigung

Mehrere Termine zu verschiedenen Tageszeiten
Nachbarschaft und Umgebung erkunden
Bausubstanz und Energieausweis prüfen
Handy-Empfang und Internet-Geschwindigkeit testen
Parkmöglichkeiten beachten

Verhandlung und Vertrag

Verhandlungsspielraum ausloten (meist 5-10%)
Kaufvertrag von Anwalt prüfen lassen
Gewährleistungsausschlüsse kritisch hinterfragen
Übergabetermin und -zustand definieren

Nach dem Kauf

Wohnsitz ummelden
Versicherungen aktualisieren
Energieanbieter wechseln
Renovierungen zeitlich planen

Häufige Fehler vermeiden

❌ Typische Fallstricke:

Zu emotionale Kaufentscheidung
Nebenkosten unterschätzen
Keine professionelle Beratung
Verträge nicht sorgfältig prüfen
Finanzierung zu knapp kalkulieren